上海房地產(chǎn)市場供給端再次迎來變革，多年來實(shí)行的新房“7090 政策”將淡出歷史舞臺。

       8月27日，上海市人民政府發(fā)布關(guān)于優(yōu)化本市新出讓商品住房用地套型供應(yīng)結(jié)構(gòu)的通知，內(nèi)容涵蓋優(yōu)化新出讓商品住房用地中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)比例以及加強(qiáng)新出讓商品住房用地套型結(jié)構(gòu)的區(qū)域統(tǒng)籌等三方面。

       上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策充分說明，上海立足供求關(guān)系變化和改善型住房需求導(dǎo)向，同時(shí)立足“人房地錢”模式，由此在戶型政策方面做了進(jìn)一步放寬和引導(dǎo)。

       “這一規(guī)則調(diào)整后，未來上海將增加改善型產(chǎn)品供應(yīng)，從而緩和供需矛盾。”中指研究院上海高級分析師陳炬蘭認(rèn)為。

       具體來看，此次上海土地市場新政在優(yōu)化中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)方面，將根據(jù)上海市人均住房建筑面積、家庭人口結(jié)構(gòu)、住房套型的市場需求以及住房建筑設(shè)計(jì)和施工等情況，將上海多層、小高層、高層建筑的商品住房中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)分別調(diào)整為100平方米、110平方米、120平方米。

       分析師指出，在此之前，上海的中小套型標(biāo)準(zhǔn)為，多層住宅建筑面積不大于90平方米，小高層住宅建筑面積不大于95平方米，高層住宅建筑面積不大于100平方米。

       業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次政策調(diào)整后，上海中小套型的戶型能夠做到面積更大。“以高層住宅即10層以上項(xiàng)目為例，以前中小戶型標(biāo)準(zhǔn)是100平方米，現(xiàn)在為120平方米，戶型面積足足大了20平方米。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。

       值得關(guān)注的是，上海早在今年一批次的一次土地出讓中已調(diào)整了戶型面積標(biāo)準(zhǔn)以及比例。今年3月，上海推出的第一批次第二輪土拍的6宗地塊，便調(diào)高了多層、小高層、高層的中小套型住宅建筑面積上限，并降低了中小套型占比。

       “與此前不同的是，此次上海是以文件形式正式發(fā)文。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次發(fā)布新政意味著，后續(xù)在新房建造設(shè)計(jì)方面，各樓盤項(xiàng)目會有更多戶型更大的房源推出，客觀上將更好滿足不同層次需求。

分析人士認(rèn)為，此次政策也預(yù)示著上海將揮別實(shí)行多年的“7090 政策”。

       據(jù)悉，“7090政策”是指，2006年7月6日原建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》中，第一部分即明確新建住房結(jié)構(gòu)比例：“自2006年6月1日起，各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積中，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70%以上。”

       然而，隨著傳統(tǒng)住房緊缺的時(shí)代逐步成為過去，市場上改善型住房的需求不斷增多，調(diào)整“7090”政策的呼聲愈來愈高。

       在新出讓商品住房用地中小套型住房供應(yīng)比例方面，上海此次政策指出，原則上，中外環(huán)間區(qū)域不低于70%，中環(huán)以內(nèi)區(qū)域不低于60%，新城和南北轉(zhuǎn)型重點(diǎn)區(qū)域不低于60%，外環(huán)外其他區(qū)域不低于50%。繼續(xù)將新建各類商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租賃房等納入商品住房用地套型結(jié)構(gòu)統(tǒng)籌范圍。

       此外，上海此次還宣布加強(qiáng)新出讓商品住房用地套型結(jié)構(gòu)的區(qū)域統(tǒng)籌。加強(qiáng)區(qū)域協(xié)調(diào)，相關(guān)區(qū)（管委會）可根據(jù)城市總規(guī)、單元規(guī)劃，對擬規(guī)劃用作商品住房的地塊按照建筑面積總量不變原則，統(tǒng)籌中小套型商品住房；新出讓的商品住房地塊在一定時(shí)間內(nèi)做好項(xiàng)目統(tǒng)籌平衡；具體地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件在土地出讓合同中予以明確。

       一位房地產(chǎn)分析師指出，“上海最新政策代表了全國房地產(chǎn)行業(yè)的新趨勢，即住房產(chǎn)品在追求好房子方面持續(xù)發(fā)力，預(yù)計(jì)在未來政策推進(jìn)過程中，還有協(xié)調(diào)優(yōu)化的空間。”

       其進(jìn)一步表示，隨著上海這一政策的深入實(shí)施，在為廣大購房者帶來更加美好的居住體驗(yàn)的同時(shí)，也將為全國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提供有力的示范和借鑒。