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三大城市深夜發文,樓市步入空前政策寬松期

關鍵詞 樓市|2024-09-30 10:18:17|來源 第一財經
摘要 四大一線城市中,上海、廣州、深圳連夜發布樓市新政,回應市場關切,提振市場信心。9月29日晚,上海率先全方位響應監管層對房地產業發展的新定調,六部門聯合印發《關于進一步優化本市房地產...

       四大一線城市中,上海、廣州、深圳連夜發布樓市新政,回應市場關切,提振市場信心。

       9月29日晚,上海率先全方位響應監管層對房地產業發展的新定調,六部門聯合印發《關于進一步優化本市房地產市場政策措施的通知》(以下簡稱《通知》),對限購政策、住房信貸政策、稅費政策等進行了調整,《通知》自2024年10月1日起施行。

       緊跟上海的步伐,廣州明確全面取消限購,成為一線城市中首個徹底退出限購政策的城市;同時,深圳也優化分區住房限購政策、將首套房最低首付比例調整至15%等。

       業內認為,目前,全國范圍內的房貸利率和首付比例都下行到歷史最低位,限購政策也頗為寬松,但市場行情仍有提振,而一線城市的限購等政策調整就在于提振市場信心,吸引那些曾經無購房資格、但有購買力的人群。同時,一線城市的新政也意味著,當前樓市進入空前寬松的階段,為后續各地政策放松、市場持續回暖創造了較好的條件。

       限購政策再優化

       26日的中央政治局會議上提及,要回應群眾關切,調整住房限購政策。

       廣州率先全面取消限購,政策明確,本次限購政策調整后,本廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在廣州市范圍內購買住房的,不再審核購房資格,不再限制購房套數。

       稍晚些時候,深圳也發布新政,優化分區住房限購政策,規定深圳市戶籍居民家庭限購2套住房,本市戶籍成年單身人士限購1套住房;非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士限購1套住房等。同時,首套房最低首付比例調整為15%,二套房為20%。

       上海的《通知》中也對限購政策進行了優化。具體來看,其一,縮短非滬籍居民購買外環外住房所需繳納社保或個稅年限,從此前的“購房之日前連續繳納滿3年及以上”調減為“購房之日前連續繳納滿1年及以上”。

       上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示,這有助于加快非滬籍居民購房資格的滿足,尤其是最近幾年新進入上海就業的人群將更快獲得購房資格,也有助于提振購房信心和激活購房潛力,持續加快“來滬工作-繳納社保-購房安家”的節奏。

       上海中原地產市場分析師盧文曦提到,1年的時間非常短,尤其對于剛需買家而言,“上車”已經非常容易。“現在外環以外的成交占比大約在5-6成區間運行,也就是說大部分剛需產品在外環外。二者之間有非常高的契合度,可見這一政策是精準匹配供需關系。”

       其二,《通知》提升了持《上海市居住證》且積分達到標準分值群體的購房待遇。對持《上海市居住證》且積分達到標準分值、在上海市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非上海市戶籍居民家庭,在購買住房套數方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。

       盧文曦向記者表示,這一政策照顧到了部分改善群體,對于非滬籍家庭而言可以多買1套房子。過去非上海戶籍家庭的“房票”只有1張,無法釋放多買一套的需求。在當前信貸政策相當友好的背景下,這有利于激發這部分客群的購買欲。

       此外,在首付比例下調方面,上海的本次政策也作出了詳細規定,顯著降低購房門檻和首付成本。具體來看,《通知》規定,首套房最低首付款比例降為15%,二套房降為25%;實行差異化政策區域的則降為20%。住房公積金二套房貸最低首付款比例相應調整。

       在盧文曦看來,當前將二套房首付比例下降一成,進一步降低購房門檻,對于改善需求者而言有較高吸引力。同時,9月24日央行釋放寬松貨幣政策信號,未來降息可能性非常大,“降首付+降息”的組合可以有效降低月供壓力和置業總成本。

       據測算,以購房者認購1000萬的房源為第二套住房為例,本次調整前,首付款約為350萬,在調整后則為250萬,減少了100萬元,減負效應明顯。若對比歷史上上海二套房最高70%的首付比例,可以看出當前改善型購房需求的購房門檻得到顯著下降。

       十月樓市有望止跌企穩

       本次新政中另一頗為市場關注的就是對增值稅的調整。《通知》規定,調整增值稅征免年限,將個人對外銷售住房增值稅免征年限從5年調整為2年。

       增值稅調整的政策自2021年年初,當時多部門聯合印發的《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》明確,將增值稅征免年限從2年提高至5年。

       58安居客研究院院長張波表示,這一條是市場非常期待的政策,大量的以舊換新需求市場現實存在,但是購房者換房成本高,尤其是交易稅費高,此政策可以有效降低交易成本,有利于市場盤活。

       值得一提的是,《通知》還明確,及時取消普通住房標準和非普通住房標準。由于增值稅、個稅與普通住房標準掛鉤,該標準調整后,可以減輕交易環節稅費,有望顯著降低房東售房成本,起到交易潤滑的作用。

       盧文曦表示,房東賣房需要繳納增值稅,不管是普宅還是非普宅,此前持有不滿5年,都要全額征稅;持有滿5年后,普通住宅免增值稅,非普通住宅收差額增值稅。同時,房東賣房還需要繳納個稅,普通住宅按成交金額1%、非普通住宅按2%收稅。

       這也就意味著,普宅、非普宅標準取消后,上述稅費的繳納也將大幅減少。

       若以一套非普通住宅買入時300萬元、現在交易價格為800萬,持有時間超過5年時計算,政策調整前,賣家需繳納約27.5萬元增值稅,個稅為16萬;調整后,增值稅為0,個稅為8萬元,整體減負35萬元。

       業內認為,在交易環節上節省如此多成本,買賣雙方都會得到實惠,房價上的損失可以在交易中補回來,談判會順暢很多。二手房交易的順暢有助于置換需求持續穩定釋放。

       盧文曦認為,“金九”市場期待很高,但受天氣和假期影響,導致前半段樓市表現不理想,不管是新房還是二手房成交量在低位盤整。這次政策趕在節前落地,一方面落實中央有關房地產調控“止跌回穩”相關精神,另一方面,為上海樓市持續向上、向好發展起到鞏固作用。有助于轉變買賣雙方看淡市場的預期。

       同時,監管層高頻次釋放積極信號,資本市場一改前期低迷,地產股出現漲停潮,樂觀情緒又開始回歸。某央企華中區域的市場負責人向記者透露,有客戶之前看148平方米的高層,股市賺錢之后直接看更大面積的洋房。

       盧文曦表示,進一步優化的政策會釋放較多市場需求,黃金周的上海樓市表現值得市場期待,十月的樓市交易量也有望止跌企穩,四季度成交量有望走出翹尾行情。

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