二手房全面降溫，三四線城市的拐點來了！

一二線城市二手房全面降價，三四線城市發(fā)展還有機會嗎？

(房企大撤退和樓市降溫背后，是低線城市(三四線城市)發(fā)展放緩的信號，它們再也不能像城市化早期那樣高速擴張了，真正的拐點已經(jīng)到來。)

樓市總體降溫的趨勢正在變得越來越明顯。

日前，國家統(tǒng)計局公布了70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，10月份無論是新房還是二手房，一二三線城市的整體環(huán)比漲幅都出現(xiàn)了回落。

其中新房方面，50個城市價格環(huán)比上漲，上漲的城市數(shù)量比上個月減少了3個；二手房方面，只有31個城市的價格環(huán)比上漲，上漲城市數(shù)量比上個月減少了9個。考慮到二手房不受限價等因素影響，更能真實地反映一座城市的房價走勢，二手房降價說明樓市正在轉(zhuǎn)涼。

這其中當然有房企以價換量的促銷打折因素，不過中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月各大城市的成交面積，并沒有顯著增長，可見持幣觀望的群體正在增加。

像這兩天就有媒體報道，北京的二手房全面降價，前兩年的高位時期，望京西園一套百平米左右的兩房能賣出750萬，“現(xiàn)在650萬就能成交。”

而且樓市遇冷的局面，不只在調(diào)控最為嚴格的一線城市出現(xiàn)。像二線城市西安，三線城市南寧，之前的房價漲幅一度領跑全國，近兩個月都出現(xiàn)了明顯降溫。其中上半年二手房漲幅達到3.03%的西安，10月更是環(huán)比下跌0.4%。

那么一二三線城市新房和二手房的集體降溫，對各大城市到底意味著什么呢？又釋放了哪些信號？

“房住不炒”，讓樓市溫度降下來

首先得看到，這一輪樓市降溫和日益嚴格的調(diào)控政策息息相關。年初以來，“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”、“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”等原則，就被中央反復強調(diào)，各地都套上了緊箍咒。

在“房住不炒”的紅線下，地方并沒有太多施展拳腳的空間，尤其是一二線城市，想要放松調(diào)控也只能以人才引進為突破口，打著招攬英才的旗號，小范圍、分區(qū)域地松綁。

但在調(diào)控的大背景之外，不同的城市，樓市降溫的原因又各不相同。事實上，關于房價的走向，學界向來有“短期看政策，中期看土地，長期看人口”的說法，一二三四線城市得共同遵守“房住不炒”的紅線，然而它們的土地和人口要素，都是不一樣的。

以深圳為例，近幾個月深圳在一線城市中逆勢上漲，除了先行示范區(qū)的政策利好，以及相對寬松的調(diào)控環(huán)境外，還有兩個重要因素：

第一，深圳的土地空間嚴重不足，全域面積只有杭州的八分之一左右；第二，深圳的常住人口不斷增長，去年增幅達到49.83萬，位居全國之首。一座城市土地緊張，同時人口持續(xù)流入，城市發(fā)展預期不斷提升，房價自然很難輕易降溫。

相對于深圳來說，很多三四線城市，其實是不具備這種長期增長要素。

土地方面，中小城市的整體城市化水平，要遠遠低于大城市，土地儲備足夠；人口方面，去年常住人口增長超過二十萬的城市一共有9個，分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長沙，沒一個是三線外城市。

而且值得一提的是，國家中心城市、都市圈、城市群戰(zhàn)略，以及各地盛行的強省會戰(zhàn)略，都清楚地說明，近幾年來的城市化邏輯，已經(jīng)轉(zhuǎn)變成優(yōu)先發(fā)展中心城市。

三線外城市的整體發(fā)展預期，要遠遠低于一二線城市，這一點同樣抽離了樓市持續(xù)火爆的大前提。加上棚改貨幣化接近尾聲的關系，樓市降溫自然在意料之中。

樓市降溫，城市發(fā)展迎來新氣象

過去很長一段時間內(nèi)，城市化的紅利是普惠性地落到大中小城市頭上。農(nóng)民進城帶來購房需求，城市擴張則帶來了賣地收入，因此，一二三四線城市的樓市，普遍都經(jīng)歷了一個火速升溫的階段。而且，不只是樓市，它們的經(jīng)濟發(fā)展，同樣都駛上了快車道。

但隨著城市化進入到中后期，農(nóng)村人口向城市流動的趨勢放緩，支撐中小城市高速擴張的紅利逐漸減弱了。不僅樓市開始降溫，城市的整體發(fā)展速度同樣受到影響。

同時，隨著戶籍壁壘拆除，城市之間的人口流動更加便利，低線城市在面對中心城市的競爭時，由于產(chǎn)業(yè)層次較低，缺少優(yōu)質(zhì)的就業(yè)機會，越來越難逃脫被虹吸的命運。于是近兩年來區(qū)域經(jīng)濟領域的新現(xiàn)象出現(xiàn)——一些產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)、人口流失的中小城市開始了收縮。

對這些城市來說，本身就沒有什么產(chǎn)業(yè)基礎，因此對房地產(chǎn)會特別依賴，賣地收入是重要的財政收入來源。比如海南下面的很多城市，房產(chǎn)投資和GDP的比值，長期都在30%以上。

對房地產(chǎn)的高度依賴，導致一些中小城市在沒有足夠人口流入的前提下，樓市硬是憑著相對寬松的調(diào)控環(huán)境，一二線城市外溢的投資需求，棚改貨幣化的利好等因素，不斷升溫。

以今年上半年的數(shù)據(jù)為例，新房半年漲幅排在前列的是大理、秦皇島、洛陽等，二手房半年漲幅排在前列的是呼和浩特、南寧、唐山等，基本沒有一二線城市的影子。

但如前所述，受人口流出、產(chǎn)業(yè)空心的影響，靠棚改貨幣化和房地產(chǎn)刺激政策支撐起來的火爆局面，并不是可持續(xù)的，上漲周期結(jié)束后，土地、人口乃至城市發(fā)展預期，對房價的影響還是會發(fā)揮根本作用。這一點，從10月的數(shù)據(jù)已經(jīng)得到說明。

此前就有媒體報道，截至7月末，有接近三百家房企宣告破產(chǎn)清算，且多位于三四線城市。房企大撤退和樓市降溫背后，是低線城市發(fā)展放緩的信號，低線城市再也不能像城市化早期那樣高速擴張了，真正的拐點已經(jīng)到來。

當然，降溫歸降溫，從調(diào)控的角度看，樓市不能大起，也不能大落。因為房價暴漲會帶來泡沫，房價大幅下跌同樣會傷及經(jīng)濟本身。地方要在兩種狀態(tài)之間，努力尋求平衡。

只是對人口流出的中小城市來說，上漲周期來臨時，它們沖在最前面；樓市出現(xiàn)降溫時，它們跌得最猛，如此的敏感度說明樓市缺少一個穩(wěn)定的基礎。

在此前提下，一旦房地產(chǎn)短期刺激的路徑被封死，想要維持房價穩(wěn)定的局面，除了在調(diào)控政策上發(fā)力外，最根本的還是得早日進行經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，合理地規(guī)劃產(chǎn)業(yè)，擺脫對房地產(chǎn)行業(yè)的過度依賴。