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三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏加快

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)|2020-10-16 08:58:56|來(lái)源 經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
摘要 三季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏加快,重點(diǎn)城市商品住宅成交量和成交價(jià)格向平穩(wěn)過(guò)渡。與此同時(shí),在行業(yè)調(diào)控政策不斷出臺(tái),尤其是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”資金監(jiān)管政策的不斷落實(shí)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),四...

三季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏加快,重點(diǎn)城市商品住宅成交量和成交價(jià)格向平穩(wěn)過(guò)渡。與此同時(shí),在行業(yè)調(diào)控政策不斷出臺(tái),尤其是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”資金監(jiān)管政策的不斷落實(shí)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì),四季度行業(yè)內(nèi)部將加劇分化,以價(jià)換量現(xiàn)象將進(jìn)一步增多。

  三季度住宅市場(chǎng)整體恢復(fù)加快

  近日,億翰智庫(kù)公布的全國(guó)受監(jiān)測(cè)40城市商品住宅銷售數(shù)據(jù)顯示,9月份40城市商品住宅銷售面積為2458.0萬(wàn)平方米,同比環(huán)比均實(shí)現(xiàn)上升,分別為12.4%和2.3%,成交量穩(wěn)中有升。

  億翰智庫(kù)方面分析指出,總的來(lái)看,9月份受監(jiān)測(cè)城市住宅市場(chǎng)同環(huán)比均實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng),市場(chǎng)熱度相比8月小幅回暖。結(jié)合行業(yè)政策,預(yù)計(jì)全年住宅市場(chǎng)表現(xiàn)整體相對(duì)平穩(wěn),難以出現(xiàn)較大幅度的波動(dòng),更多是市場(chǎng)的自我調(diào)整。

  “金九銀十”被認(rèn)為是房企傳統(tǒng)的業(yè)績(jī)發(fā)力期,從2020年1月至9月房企銷售額業(yè)績(jī)走勢(shì)來(lái)看,各梯隊(duì)房企的業(yè)績(jī)沖擊力度較大,不同梯隊(duì)房企銷售業(yè)績(jī)均實(shí)現(xiàn)了不同程度的增長(zhǎng),其中,TOP50房企業(yè)績(jī)門檻值漲幅最高,達(dá)到15%。

  值得注意的是,三季度重點(diǎn)城市商品住宅市場(chǎng)規(guī)模恢復(fù)節(jié)奏加快。中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,三季度全國(guó)百城商品住宅整體成交規(guī)模創(chuàng)下2017年以來(lái)季度最高水平,同比增長(zhǎng)約10%,尤其是7-8月,在房企持續(xù)積極推盤(pán)帶動(dòng)下,疊加政策效果尚未明顯顯現(xiàn),需求釋放積極性維持高位,淡季效應(yīng)被明顯弱化,成交規(guī)模延續(xù)6月高位水平。

  進(jìn)入9月,一方面,需求經(jīng)歷前幾月持續(xù)快速釋放后逐步歸于平穩(wěn);另一方面,樓市調(diào)控持續(xù)收緊進(jìn)一步導(dǎo)致需求釋放積極性走弱,據(jù)初步估算,9月50個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比增幅大幅收窄至4%左右,絕對(duì)規(guī)模較6月至8月有所回落。

  在住宅價(jià)格方面,9月份全國(guó)百城新建住宅價(jià)格穩(wěn)中有升,三季度累計(jì)漲幅較去年同期有所擴(kuò)大。根據(jù)中指院對(duì)全國(guó)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示:9月份,百城新建住宅均價(jià)15643元/平方米,環(huán)比上漲0.24%,漲幅連續(xù)39個(gè)月在0.6%以內(nèi)。

  今年7月以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊態(tài)勢(shì)明顯,多地調(diào)控升級(jí),購(gòu)房者置業(yè)情緒更加理性,市場(chǎng)預(yù)期更加平穩(wěn)。綜合前三季度,百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.46%,漲幅較去年同期收窄0.08個(gè)百分點(diǎn),三季度累計(jì)上漲1.18%,較二季度和去年同期均小幅擴(kuò)大。

  針對(duì)三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì),中指院方面分析指出,期內(nèi)在房企積極推盤(pán)帶動(dòng)下,成交仍保持較好勢(shì)頭,市場(chǎng)淡季效應(yīng)被明顯弱化,重點(diǎn)城市商品住宅成交規(guī)模快速增長(zhǎng),新建住宅價(jià)格也平穩(wěn)上行;與此同時(shí),部分不穩(wěn)定預(yù)期也在熱點(diǎn)城市逐步累積。

  調(diào)控政策收緊城市不斷增加

  9月份,先后有多個(gè)地方城市發(fā)布調(diào)控政策,從限購(gòu)、限貸和限售等方面規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),具體包括東莞、杭州、沈陽(yáng)、常州和成都。綜合來(lái)看,各城市調(diào)控政策普遍在以往出臺(tái)的政策基礎(chǔ)上做出適度調(diào)整;整體表現(xiàn)為因城施策,以穩(wěn)為主,以防止市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng);堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的,而不是用來(lái)炒的”政策基調(diào)。

  事實(shí)上從7月份開(kāi)始,杭州、寧波、深圳等城市先后收緊調(diào)控政策。各地政策有保有收,從不同方面穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。從調(diào)控內(nèi)容上看,各地出臺(tái)的政策在加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管的同時(shí),也明確了高層次人才及無(wú)房家庭優(yōu)先購(gòu)房等政策導(dǎo)向,更多的聚焦在保障剛需群體的住房需求,抑制投資投機(jī)需求。

  不過(guò),與上半年寬松的貨幣環(huán)境、多地出臺(tái)房地產(chǎn)扶持政策相比,三季度房地產(chǎn)關(guān)于行業(yè)資金監(jiān)管的調(diào)控政策有所轉(zhuǎn)向。中央多次召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位不變,不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,并從多個(gè)方面部署調(diào)控舉措。監(jiān)管部門為限制房企融資設(shè)置“三道紅線”,防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn),推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展。

  基于此,三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期趨穩(wěn),新房、二手房?jī)r(jià)格整體穩(wěn)中有升。尤其是9月以來(lái),調(diào)控政策逐步顯效,需求歸于理性;金融強(qiáng)監(jiān)管下,房企拿地更加謹(jǐn)慎,土地市場(chǎng)熱度有所下降。

  億翰方面分析指出,從近期頻繁出臺(tái)的政策來(lái)看,融資環(huán)境的普遍收緊也為房企融資帶來(lái)了一定程度壓力。但大中房企憑借較高的償債能力和信用評(píng)級(jí)能夠在資本市場(chǎng)上獲得較大力度的籌資流入;中小房企自身規(guī)模有限,若無(wú)國(guó)企背景,公司融資門檻大大提高,融資壓力較大。

  該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,對(duì)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講,政府加大房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的資金監(jiān)管,一方面有利于保持行業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行,避免市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象;另一方面有利于加快行業(yè)整合,實(shí)現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng),規(guī)避劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象。

  在業(yè)內(nèi)看來(lái),無(wú)論是在外部環(huán)境的不確定性增加,還是內(nèi)部疫情沖擊,房地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”的調(diào)控底線都沒(méi)有任何動(dòng)搖。從政策的出發(fā)點(diǎn)來(lái)看,資金監(jiān)管從緊從嚴(yán)的目的也是為了讓房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展處于更可控范圍之內(nèi)和強(qiáng)管控之下。

  四季度行業(yè)分化將進(jìn)一步加劇

  綜合今年以來(lái)的市場(chǎng)形勢(shì),年初新冠疫情的暴發(fā)導(dǎo)致房企銷售一度受阻。但截至9月末,房企銷售情況已恢復(fù)至去年同期水平,多數(shù)房企已經(jīng)出現(xiàn)了同比上升的趨勢(shì)。

  根據(jù)億翰智庫(kù)近日典型房企銷售業(yè)績(jī)數(shù)據(jù),前三季度典型房企銷售層面展現(xiàn)出強(qiáng)大的韌性。TOP30房企中僅6家房企前三季度銷售額出現(xiàn)同比下降,其余均較去年同期有所上升。

  與此同時(shí),隨著疫情防控常態(tài)化,重點(diǎn)房企目標(biāo)完成度仍舊有待提升。截至2020年9月末,典型房企銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率為70%。30家典型房企中,半數(shù)目標(biāo)完成度仍未達(dá)70%。這意味著,房企在四季度的業(yè)績(jī)壓力仍然不小。

  針對(duì)四季度市場(chǎng)趨勢(shì),中指院方面分析預(yù)測(cè),行業(yè)關(guān)于資金監(jiān)管“三道紅線”新規(guī)試點(diǎn)逐步落實(shí),部分房企或?qū)⒉扇∽寖r(jià)促銷方式搶收回款,預(yù)計(jì)供應(yīng)的改善或?qū)⒗^續(xù)支撐成交量維持一定規(guī)模,但考慮到中央及熱點(diǎn)城市將繼續(xù)堅(jiān)持嚴(yán)格調(diào)控導(dǎo)向,且秋冬仍存局部疫情反復(fù)的可能,四季度重點(diǎn)城市商品住宅成交規(guī)模大概率在現(xiàn)有水平上保持相對(duì)穩(wěn)定。

  易居研究院研究員沈昕分析指出,下半年以來(lái)從熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策到金融政策,都在不斷收緊,說(shuō)明中央“房住不炒”的底線不會(huì)改變。

  沈昕進(jìn)一步分析指出,9月初恒大就率先開(kāi)啟了“全國(guó)樓盤(pán)7折優(yōu)惠”的大促銷,打響了樓市促銷的第一槍,此后碧桂園、綠地、萬(wàn)科等房企也開(kāi)始了不同程度的促銷活動(dòng)。預(yù)計(jì)在“三條紅線”的壓力下,四季度將會(huì)有更多房企加入促銷行列,以價(jià)換量促進(jìn)資金回籠。

  今年,在行業(yè)增速放緩的背景下,疊加疫情影響,百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)也呈現(xiàn)差異化。當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下,各梯隊(duì)房企集中度延續(xù)了分化格局,規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯,而中小規(guī)模房企銷售仍面臨了較大的增長(zhǎng)壓力。

  克而瑞地產(chǎn)研究中心方面指出,四季度,一方面房企進(jìn)入業(yè)績(jī)沖刺季,市場(chǎng)供貨加速提升,將帶動(dòng)成交增加。與此同時(shí),行業(yè)整體去化仍承壓的基本面未有明顯改善,疊加“三條紅線”新規(guī)試行,將倒逼房企加快提升運(yùn)營(yíng)管控效率。這也意味著,四季度將加劇房地產(chǎn)行業(yè)分化格局,推動(dòng)集中度加快提升。

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