三季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏加快，重點(diǎn)城市商品住宅成交量和成交價(jià)格向平穩(wěn)過(guò)渡。與此同時(shí)，在行業(yè)調(diào)控政策不斷出臺(tái)，尤其是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”資金監(jiān)管政策的不斷落實(shí)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，四季度行業(yè)內(nèi)部將加劇分化，以價(jià)換量現(xiàn)象將進(jìn)一步增多。

　　三季度住宅市場(chǎng)整體恢復(fù)加快

　　近日，億翰智庫(kù)公布的全國(guó)受監(jiān)測(cè)40城市商品住宅銷售數(shù)據(jù)顯示，9月份40城市商品住宅銷售面積為2458.0萬(wàn)平方米，同比環(huán)比均實(shí)現(xiàn)上升，分別為12.4%和2.3%，成交量穩(wěn)中有升。

　　億翰智庫(kù)方面分析指出，總的來(lái)看，9月份受監(jiān)測(cè)城市住宅市場(chǎng)同環(huán)比均實(shí)現(xiàn)正向增長(zhǎng)，市場(chǎng)熱度相比8月小幅回暖。結(jié)合行業(yè)政策，預(yù)計(jì)全年住宅市場(chǎng)表現(xiàn)整體相對(duì)平穩(wěn)，難以出現(xiàn)較大幅度的波動(dòng)，更多是市場(chǎng)的自我調(diào)整。

　　“金九銀十”被認(rèn)為是房企傳統(tǒng)的業(yè)績(jī)發(fā)力期，從2020年1月至9月房企銷售額業(yè)績(jī)走勢(shì)來(lái)看，各梯隊(duì)房企的業(yè)績(jī)沖擊力度較大，不同梯隊(duì)房企銷售業(yè)績(jī)均實(shí)現(xiàn)了不同程度的增長(zhǎng)，其中，TOP50房企業(yè)績(jī)門檻值漲幅最高，達(dá)到15%。

　　值得注意的是，三季度重點(diǎn)城市商品住宅市場(chǎng)規(guī)模恢復(fù)節(jié)奏加快。中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三季度全國(guó)百城商品住宅整體成交規(guī)模創(chuàng)下2017年以來(lái)季度最高水平，同比增長(zhǎng)約10%，尤其是7-8月，在房企持續(xù)積極推盤(pán)帶動(dòng)下，疊加政策效果尚未明顯顯現(xiàn)，需求釋放積極性維持高位，淡季效應(yīng)被明顯弱化，成交規(guī)模延續(xù)6月高位水平。

　　進(jìn)入9月，一方面，需求經(jīng)歷前幾月持續(xù)快速釋放后逐步歸于平穩(wěn)；另一方面，樓市調(diào)控持續(xù)收緊進(jìn)一步導(dǎo)致需求釋放積極性走弱，據(jù)初步估算，9月50個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比增幅大幅收窄至4%左右，絕對(duì)規(guī)模較6月至8月有所回落。

　　在住宅價(jià)格方面，9月份全國(guó)百城新建住宅價(jià)格穩(wěn)中有升，三季度累計(jì)漲幅較去年同期有所擴(kuò)大。根據(jù)中指院對(duì)全國(guó)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：9月份，百城新建住宅均價(jià)15643元/平方米，環(huán)比上漲0.24%，漲幅連續(xù)39個(gè)月在0.6%以內(nèi)。

　　今年7月以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊態(tài)勢(shì)明顯，多地調(diào)控升級(jí)，購(gòu)房者置業(yè)情緒更加理性，市場(chǎng)預(yù)期更加平穩(wěn)。綜合前三季度，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.46%，漲幅較去年同期收窄0.08個(gè)百分點(diǎn)，三季度累計(jì)上漲1.18%，較二季度和去年同期均小幅擴(kuò)大。

　　針對(duì)三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)，中指院方面分析指出，期內(nèi)在房企積極推盤(pán)帶動(dòng)下，成交仍保持較好勢(shì)頭，市場(chǎng)淡季效應(yīng)被明顯弱化，重點(diǎn)城市商品住宅成交規(guī)模快速增長(zhǎng)，新建住宅價(jià)格也平穩(wěn)上行；與此同時(shí)，部分不穩(wěn)定預(yù)期也在熱點(diǎn)城市逐步累積。

　　調(diào)控政策收緊城市不斷增加

　　9月份，先后有多個(gè)地方城市發(fā)布調(diào)控政策，從限購(gòu)、限貸和限售等方面規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，具體包括東莞、杭州、沈陽(yáng)、常州和成都。綜合來(lái)看，各城市調(diào)控政策普遍在以往出臺(tái)的政策基礎(chǔ)上做出適度調(diào)整；整體表現(xiàn)為因城施策，以穩(wěn)為主，以防止市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)；堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的”政策基調(diào)。

　　事實(shí)上從7月份開(kāi)始，杭州、寧波、深圳等城市先后收緊調(diào)控政策。各地政策有保有收，從不同方面穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。從調(diào)控內(nèi)容上看，各地出臺(tái)的政策在加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管的同時(shí)，也明確了高層次人才及無(wú)房家庭優(yōu)先購(gòu)房等政策導(dǎo)向，更多的聚焦在保障剛需群體的住房需求，抑制投資投機(jī)需求。

　　不過(guò)，與上半年寬松的貨幣環(huán)境、多地出臺(tái)房地產(chǎn)扶持政策相比，三季度房地產(chǎn)關(guān)于行業(yè)資金監(jiān)管的調(diào)控政策有所轉(zhuǎn)向。中央多次召開(kāi)會(huì)議強(qiáng)調(diào)“房住不炒”定位不變，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，并從多個(gè)方面部署調(diào)控舉措。監(jiān)管部門為限制房企融資設(shè)置“三道紅線”，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展。

　　基于此，三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期趨穩(wěn)，新房、二手房?jī)r(jià)格整體穩(wěn)中有升。尤其是9月以來(lái)，調(diào)控政策逐步顯效，需求歸于理性；金融強(qiáng)監(jiān)管下，房企拿地更加謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)熱度有所下降。

　　億翰方面分析指出，從近期頻繁出臺(tái)的政策來(lái)看，融資環(huán)境的普遍收緊也為房企融資帶來(lái)了一定程度壓力。但大中房企憑借較高的償債能力和信用評(píng)級(jí)能夠在資本市場(chǎng)上獲得較大力度的籌資流入；中小房企自身規(guī)模有限，若無(wú)國(guó)企背景，公司融資門檻大大提高，融資壓力較大。

　　該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，政府加大房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的資金監(jiān)管，一方面有利于保持行業(yè)穩(wěn)定運(yùn)行，避免市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱現(xiàn)象；另一方面有利于加快行業(yè)整合，實(shí)現(xiàn)強(qiáng)者恒強(qiáng)，規(guī)避劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象。

　　在業(yè)內(nèi)看來(lái)，無(wú)論是在外部環(huán)境的不確定性增加，還是內(nèi)部疫情沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)“房住不炒”的調(diào)控底線都沒(méi)有任何動(dòng)搖。從政策的出發(fā)點(diǎn)來(lái)看，資金監(jiān)管從緊從嚴(yán)的目的也是為了讓房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展處于更可控范圍之內(nèi)和強(qiáng)管控之下。

　　四季度行業(yè)分化將進(jìn)一步加劇

　　綜合今年以來(lái)的市場(chǎng)形勢(shì)，年初新冠疫情的暴發(fā)導(dǎo)致房企銷售一度受阻。但截至9月末，房企銷售情況已恢復(fù)至去年同期水平，多數(shù)房企已經(jīng)出現(xiàn)了同比上升的趨勢(shì)。

　　根據(jù)億翰智庫(kù)近日典型房企銷售業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，前三季度典型房企銷售層面展現(xiàn)出強(qiáng)大的韌性。TOP30房企中僅6家房企前三季度銷售額出現(xiàn)同比下降，其余均較去年同期有所上升。

　　與此同時(shí)，隨著疫情防控常態(tài)化，重點(diǎn)房企目標(biāo)完成度仍舊有待提升。截至2020年9月末，典型房企銷售業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率為70%。30家典型房企中，半數(shù)目標(biāo)完成度仍未達(dá)70%。這意味著，房企在四季度的業(yè)績(jī)壓力仍然不小。

　　針對(duì)四季度市場(chǎng)趨勢(shì)，中指院方面分析預(yù)測(cè)，行業(yè)關(guān)于資金監(jiān)管“三道紅線”新規(guī)試點(diǎn)逐步落實(shí)，部分房企或?qū)⒉扇∽寖r(jià)促銷方式搶收回款，預(yù)計(jì)供應(yīng)的改善或?qū)⒗^續(xù)支撐成交量維持一定規(guī)模，但考慮到中央及熱點(diǎn)城市將繼續(xù)堅(jiān)持嚴(yán)格調(diào)控導(dǎo)向，且秋冬仍存局部疫情反復(fù)的可能，四季度重點(diǎn)城市商品住宅成交規(guī)模大概率在現(xiàn)有水平上保持相對(duì)穩(wěn)定。

　　易居研究院研究員沈昕分析指出，下半年以來(lái)從熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策到金融政策，都在不斷收緊，說(shuō)明中央“房住不炒”的底線不會(huì)改變。

　　沈昕進(jìn)一步分析指出，9月初恒大就率先開(kāi)啟了“全國(guó)樓盤(pán)7折優(yōu)惠”的大促銷，打響了樓市促銷的第一槍，此后碧桂園、綠地、萬(wàn)科等房企也開(kāi)始了不同程度的促銷活動(dòng)。預(yù)計(jì)在“三條紅線”的壓力下，四季度將會(huì)有更多房企加入促銷行列，以價(jià)換量促進(jìn)資金回籠。

　　今年，在行業(yè)增速放緩的背景下，疊加疫情影響，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)也呈現(xiàn)差異化。當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，各梯隊(duì)房企集中度延續(xù)了分化格局，規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯，而中小規(guī)模房企銷售仍面臨了較大的增長(zhǎng)壓力。

　　克而瑞地產(chǎn)研究中心方面指出，四季度，一方面房企進(jìn)入業(yè)績(jī)沖刺季，市場(chǎng)供貨加速提升，將帶動(dòng)成交增加。與此同時(shí)，行業(yè)整體去化仍承壓的基本面未有明顯改善，疊加“三條紅線”新規(guī)試行，將倒逼房企加快提升運(yùn)營(yíng)管控效率。這也意味著，四季度將加劇房地產(chǎn)行業(yè)分化格局，推動(dòng)集中度加快提升。