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上半年房地產市場總體平穩 熱點城市“微收緊”

關鍵詞 房地產|2019-07-03 09:32:29|來源 經濟日報
摘要 2019年上半年,房地產市場以“小陽春”“土拍熱”“止跌令”等熱點引起了社會廣泛關注。58安居客房產研究院首席分析師張波近日接受記者采訪時表示,2019年上半年房地產市場出現了分化...

       2019年上半年,房地產市場以“小陽春”“土拍熱”“止跌令”等熱點引起了社會廣泛關注。58安居客房產研究院首席分析師張波近日接受記者采訪時表示,2019年上半年房地產市場出現了分化延續、熱點恒熱、調控持續三大特點,而下半年樓市將以“穩”字當先,出現政策調控、城市熱度、市場心態“三大換擋”,房地產市場將朝著整體穩定、小幅波動方向發展。

       據58同城、安居客發布的6月《國民安居指數報告》顯示,全國67個重點監測城市新房平均價16416元/㎡,環比上漲0.38%,其中41城新房房價環比上漲;67城二手房掛牌均價15253元/㎡,環比上漲0.34%,其中45城二手房掛牌房價環比上漲。上半年房地產市場總體呈現出平穩基礎上的微漲。

       張波說,2019年上半年房地產市場出現了分化延續、熱點恒熱、調控持續三大特點。首先,一線城市在嚴格調控的背景下,土地市場和一二手房市場均呈現出量升價平態勢;二線城市市場熱度提升過快,引發了調控從緊政策出臺;三四五線城市房價雖保持上升,但土地市場及二手房交易整體熱度有所回落。

       其次,杭州、合肥、蘇州、寧波、武漢、鄭州、東莞等二線城市成為熱點,調控政策對房價上升有一定遏制作用,但并未改變房企拿地熱情,這些城市下半年依然是熱點。

       同時,上半年調控呈現出“雙邊多點”效應,“雙邊”即在因城施策下,熱點城市政策總體從緊,而存在房價下跌風險的城市會出臺“托市”政策;“多點”體現在調控不僅針對房價,還針對地價、限售、限購、公積金等多維度,這一趨勢也將在下半年延續。

       張波還表示,今年上半年,在因城施策的調控思路下,房地產市場正在進入新一輪調整周期,調控的松緊變換在二線城市的體現更為明顯。從上半年市場來看,市場熱度較高的城市,尤其是二線城市未來加碼空間更大,上半年房價持續上漲幅度較高、土地市場較熱的城市,未來都將面臨“微收緊”。

       資金是房企發展的命脈,今年上半年,受整體市場流動性放松影響,房企“融資難”得到緩解,融資成本有效降低。同時,受一二線購房者入市步伐加快影響,房企拿地積極性明顯提升,加大了對融資的需求。張波認為,在上述背景下,銀保監會重申對房企的融資限制,屬于樓市調適度從緊,如果房企持續在土地市場的表現過為激進,則有可能面臨更為嚴格的資金監管。

       隨著一二線城市土地熱度提升,一些城市雖然成交規模同比減少,但樓面價有所提升。根據58安居客房產研究院的監測數據,今年一季度,蘇州市區3場土拍的平均樓面價超過了1.4萬元/㎡,平均溢價率則突破了19%;今年3月,合肥6宗地塊成交總價124.5億元,平均溢價率高達108.7%,刷新紀錄。張波認為,下半年熱點城市土地市場大概率會保持較高熱度,不過,由于調控政策的存在,土地溢價率將得到有效控制,二線城市土地“僧多粥少”現象下半年仍將持續存在。

       基于58同城、安居客的平臺數據及58安居客房產研究院的監測數據,張波對2019年下半年房地產市場趨勢進行了預測:下半年房地產市場將依然處于“換擋期”,在“穩”字當先的大環境下,呈現出政策調控、城市熱度、市場心態的“三大換擋”。

       第一,政策調控換擋將體現為從全國嚴控,到“因城施策”、“因區施策”,調控的抓手將從房價層面向土地、限購、金融等維度縱深化落實。第二,在城市換擋上,一二線城市仍將保持一定熱度,三四五線城市將呈現”換擋“,城市之間的熱度將開始出現分化。第三,在市場心態換擋上,用戶對后市看平的心態已占據主流。因此,下半年不會出現單邊市場熱度持續上揚的格局,整體穩定、小幅波動將是主流趨勢。

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