11月14日，國家統計局公布了2018年1-10月全國房地產開發投資和銷售情況。

　　數據顯示，1-10月，中國房地產開發投資同比增長9.7%，增速比1-9月回落0.2個百分點。同期，商品房銷售面積同比增長2.2%，增速比1-8月回落0.7個百分點；商品房銷售額增長12.5%，增速回落0.8個百分點。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬表示，從主要指標上看，商品房銷售面積、房屋新開工面積、房屋竣工面積、資金來源等都較前值有不同程度回落，調控政策從嚴導致國內貸款、個人按揭貸款等資金來源受到約束，仍是影響房地產投資的較大因素。

　　主要指標增速回落

　　盡管新開工面積、土地購置面積等依舊維持高位，但幾乎所有的主要指標，均出現了增速下滑或降幅擴大的現象，樓市下行態勢明顯。

　　國家統計局數據顯示，2018年1-10月，全國房地產開發投資99325億元，同比增長9.7%，增速持續緩慢回落。而從10月當月數據來看，全國房地產開發投資額達到10660億元，同比增長7.7%。同比增速已連續三個月下降，相比7月高位時的13.2%下滑將近一半。

　　從開工面積來看，新開工面積雖然依舊亮眼，但增速同樣下滑。前10月累計房屋新開工面積168754萬平方米，增長16.3%。10月當月的新開工面積的同比增速為14.7%，是4個月來首次低于20%。

　　竣工面積則持續低迷。前10月全國房屋竣工面積57392萬平方米，下降12.5%，降幅擴大1.1個百分點。值得注意的是，這已是連續11個月房屋竣工面積同比下跌。

　　另外，土地購置面積與金額增速同樣雙雙放緩。1-10月，房地產開發企業土地購置面積21963萬平方米，同比增長15.3%，增速比1-9月回落0.4個百分點；土地成交價款11695億元，增長20.6%，增速回落2.1個百分點。

　　“受益于拿地和新開工等數據，開發投資數據總體上表現相對活躍。但持續動力不足，預計后續此類曲線會繼續下行，年底總體上維持在5%左右的水平。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

投資數據增速放緩，銷售數據則持續“低溫”。

　　國家統計局數據顯示，1-10月，商品房銷售面積133117萬平方米，同比增長2.2%，增速回落0.7個百分點。全國商品房銷售額115914億元，增長12.5%，增速回落0.8個百分點。

　　單月來看，9月同比下滑3.6%后，10月商品房銷售面積為13804萬平方米，同比下滑3.1%。

　　分區域來看，東部與東北地區銷售面積持續同比下降且降幅均有所擴大，而中、西部地區則都出現了增速下滑。

　　對此，中泰證券宏觀首席分析師梁中華分析稱，房地產投資增速繼續回落至9.7%，商品房銷售面積同比繼續降至2.2%，預示著房地產投資將延續下行態勢。從現實條件來說，小城市房價已經飆升至高位，進一步刺激的空間有限，調控政策易緊難松。

　　四季度資金壓力加大

　　盡管投資與銷售數據均有下行趨勢，但多位受訪人士均向21世紀經濟報道記者指出，此次統計數據顯示的房企資金狀況好于預期。

　　1-10月，房地產開發企業到位資金135636億元，同比增長7.7%，增速比1-9月回落0.1個百分點。其中，國內貸款19727億元，下降5.2%；利用外資80億元，下降35.6%；自籌資金45512億元，增長10.8%；定金及預收款44942億元，增長16.3%；個人按揭貸款19408億元，下降0.9%。

　　嚴躍進告訴21世紀經濟報道記者，盡管1-10月房企到位資金增速比1-9月有所下降，但仍是2018年以來的次高值，表現明顯好于預期。

　　嚴躍進認為，這主要有兩點原因造成，第一，部分房企為了回籠資金，加快了銷售節奏，進行適當降價。第二，伴隨多次定向降準，全國銀行間市場同業拆借月加權平均利率從2017年的2.9%下降至2.59%，總體資金環境有所改善。

　　但多數觀點仍然認為，在房地產調控不放松的情況下，降準對房企資金壓力的緩解作用有限，隨著2015年-2016年前后房企“發債潮”時所借的2年至3年期債務迎來到期高峰，四季度房企資金壓力依然較大。

　　東方財富Choice的數據顯示，前三季度上市房企整體資產負債率約為79.87%，比去年同期上升了0.97個百分點。

　　這迫使房企加緊了融資進程，但融資難度依舊較大。10月30日，恒大發行三筆共18億美元優先票據，其中，2年期、4年期和5年期債券利率分別高達11.00%，13.00%和13.75%。13.75%的利率指引，創下今年亞洲垃圾債券發行人的新高。11月5日，在多筆發債融資計劃受阻后，富力發布公告計劃配股融資約100億港元。

　　據同策研究院數據，9月40家典型上市房企融資總額為443.11億元，環比8月的602.73億元減少26.48%，再創2018年以來新低。

　　而中原地產首席分析師張大偉則認為，房地產開發貸款余額上漲迅速，其中主要是保障性住房貸款額度上漲高導致。對于房地產市場來說，剔除保障房外的開發商信貸明顯偏緊。房地產降杠桿政策將持續平穩，整體看，2018年四季度房企的資金壓力依然較大。

　　相關新聞：樓市“寒流”來襲 房企面臨業績融資去化多重壓力

　　樓市各項指標仍在持續回落。10月14日，國家統計局公布了2018年1-10月份全國房地產開發投資和銷售情況。房地產開發投資增速、住宅投資增速、商品房銷售面積增速以及房地產開發企業土地購置面積等體現樓市景氣度的關鍵指標繼續呈現回落態勢。業內人士認為，受地產銷售低迷、庫存去化放緩影響，10月土地購置、新開工增速均大幅回落，令未來地產投資蒙上陰影。而房企作為地產投資的主力，面臨銷售預期不佳、融資通道減少、去化周期拉長等多重壓力。多位房企及上下游企業人士11月14日對中國證券報記者表示，房地產相關數據顯示市場景氣下行，行業將呈現集中度提升、存量房資源盤活以及新一輪消費升級等新的競爭特點。

　　房企銷售額增速放緩

　　“從近幾個月公布的數據看，商品房銷售面積和銷售額增速回落明顯。特別是以往的‘金九銀十’，今年簡直是‘驚九陰十’。”某上市房企人士海原（化名）對中國證券報記者表示。從國家統計局發布數據看，今年前8月、前9月和前10月，商品房銷售額增速分別為14.5%、13.3%和12.5%；而商品房銷售面積增速則分別為4.0%、2.9%和2.2%。

　　反映到單一房企的數據，首先是銷售增速放緩。

　　根據地產研究機構克而瑞此前公布的數據，前10月TOP100房企總體銷售規模為7.83萬億元。盡管百強房企整體銷售規模同比仍處于增長態勢，但10月單月百強房企業績環比降低10.5%，銷售減速較為明顯。與去年同期相比，百強房企單月業績的同比增速自三季度以來持續放緩，從7月份的58.1%高位回落至10月的26.1%。

　　截至11月14日，經中國證券報記者不完全統計，已公布10月份銷售數據的31家A股地產公司及港股內房企業合計銷售額達4552億元，較9月份的4716億元略有下滑。

　　部分企業單月銷售數據呈現下滑態勢。中國恒大和碧桂園10月份分別實現銷售收入530.4億元和404.1億元，前十月銷售額增速較前九月銷售增速均繼續下滑。此外，融創中國、保利地產等17家企業前十月銷售額增速低于前九月銷售額增速。

　　海原所在的房企同樣面臨銷售壓力。“年初公司提出了全年銷售破千億元的目標，但10月份才完成650多億元。接下來兩個多月壓力相當大。”

　　從已公布全年銷售目標的房企看，多數公司前10月銷售額完成率約80%-90%之間，包括融創、保利、龍湖等公司。部分房企銷售不及預期，首開股份、華夏幸福、綠地控股、泰禾集團等公司前10月銷售額僅占全年銷售目標6成左右。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，前10月，前述31家房企合計銷售額達到4.24萬億元，平均同比增長38.8%。在這31家房企中，前10個月銷售額破千億元的企業14家。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，與9月份相比，10月份標桿房企整體銷售額增長幅度有所放緩；9月，這31家房企銷售額平均增長幅度高達40%。

　　融資去化各有難處

　　終端銷售等“開源”面臨壓力，“節流”方面融資通道減少成為房企面臨的另一個難題。

　　近期，多家房企密集公告，獲得金額不等融資，陸家嘴、華遠地產、龍湖、陸家嘴等企業均在11月內完成了數億元到數十億元不等的融資。據中原地產研究中心統計，11月以來，地產企業合計融資數額已超百億元。

　　行業龍頭方面，萬科A近日公告，根據公司資金計劃安排和銀行間市場情況，公司發行了10億元2018年度第八期超短期融資券，募集資金已到賬，票面利率為3.15%。中國恒大則公告，將發行總額18億美元的優先票據。華夏幸福同樣公告發布美元債。

　　張大偉認為，大部分房企融資成本平穩，盡管目前仍然處于高位。隨著全社會資金成本走穩，房地產企業融資的成本并未大幅度上漲。

　　但也有業界人士表達不同意見。“自2017年以來，多個地產融資通道相繼掐緊，既有的融資手段偏好于品牌效應好、回款能力強、儲備資源多的行業領先企業。今年以來，許多房企出售資產的行為，就是融資撐不起擴張、主動收縮規模的表現。”某券商資產證券化人士對中國證券報記者表示。

　　去化方面，房企近期面臨新一輪壓力。以北京市場為例，據我愛我家研究院統計數據，10月北京新建商品住宅（不含保障房）的新增供應量為8882套，環比9月增長21.9%，同比2017年10月增長439.3%，是2017年以來的最高月供應量。

　　根據中國證券報記者此前調查。面臨庫存壓力的北京樓市，進入10月房企推出了多種促銷手段，包括限時特價房、總價折扣、減配精裝修改毛坯、甚至買房贈送豪車等層出不窮。即使是被認為低于市場價的限競房，由于下半年大量入市，項目去化率不甚理想，有的項目同樣推出了9.9折等促銷活動。

　　競爭呈現新態勢

　　房地產市場冷意足，行業競爭呈現新的態勢，首先是行業集中度進一步提升。

　　近期，萬科系在房地產資產并購重組市場四面出擊。

　　嘉凱城此前公告，嘉凱城集團及其子公司以整體掛牌底價3.55億元的價格，通過浙江產權交易所公開掛牌轉讓杭州嘉凱城濱虹房地產開發有限公司100%股權、杭州名城博園置業有限公司100%股權、諸暨嘉凱城房地產開發有限公司100%股權、重慶華葡房地產開發有限公司100%股權、張家港嘉凱城房地產開發有限公司75%股權。上述出售資產被萬科系公司以3.55億元競得。這已是近一個月來萬科第三次并購地產資產。

此前，萬科以10.35億元獲海航基礎所持有的興華實業全部股權；以32.34億元交易對價，獲得華夏幸福環京區域10宗共計33.93萬平方米住宅用地。

　　業內人士表示，萬科等握有充足資金儲備的龍頭房企此時在市場上頻頻出手，將使行業集中度進一步提升，優質資源進一步聚攏到龍頭房企，助推龍頭房企業績進一步提升。

　　三季報顯示，截至三季度末，萬科A持有貨幣資金1327.7億元。

　　此外，一些房地產關聯行業逐步聚集焦點。

　　以房屋中介經紀行業為例，由于房企去化壓力猶存以及房屋租賃市場發展，房屋中介經紀行業近年來迅速發展壯大。鏈家地產COO王擁群11月14日接受中國證券報記者采訪時表示，從房屋中介經紀行業感受到房地產市場正在發生變化，可以用“存量”和“調控”等關鍵詞來總結。“特別是存量，在北上廣深為主一線或二線城市，已經進入了存量房的時代，這個趨勢不可阻擋。”

　　今年以來，越來越多房企參與到建設運營長租公寓等存量房市場中，并以此發布了金額可觀的住房租賃專項債券、專項ABS等融資工具。

　　王擁群預計，從二手房市場的年交易量看，未來三年，全國二手房市場年交易量將是新房市場的三倍左右。行業將整體轉向存量房市場。